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수도권 등 신규공급량 집중지역 역전세난 우려 '급증'

시장불안 진정되면 주택가격 하락 안정세가 우세.. 미분양 지역간 양극화는 심화

김지형기자 | 입력 : 2019/06/07 [11:20]

▲ 9.13대책 전후 주택가격 변동폭 변화 비교, 한국감정원 자료     © 국토매일


[국토매일] 저금리에 기반해 가계부채가 빠르게 증가하는 상황에서 주택가격의 변동성이 높아지고 있다. 갭투자, 주택담보대출의 지역 간 전이 등을 통한 투자수요의 가세, 주택공급에 대한 불안감 증대로 주택시장의 국지적 변동성이 증대하고 있다는 해석이 나오고 있다.


그 예로 2018년 초까지 수요규제정책 위주에 공급정책을 혼합한 영향으로 수요안정정책은 주택시장의 경기 후퇴와 맞물리면서 비교적 안정세가 이어졌으나, 2018년 2분기 이후 서울을 중심으로 국지적 가격폭등 양상이 발생했다는 것이다.


이에 따라 종합부동산세 강화나 대출규제와 같은 강력한 수요 정책이 실시됐고, 수도권 내 30만호 규모의 추가 신도시 등의 공급이 지난해 9.13대책으로 발표됐다.


이 여파로 주택구매력이 감소하고 있지만 국지적 불안 우려는 지속되고 있다. 실수요자의 시장 진입 제약되고 있고 시장변동위험 증대 가능성이 존재하고 있다는 분석이다.


이상영 명지대학교 부동산학과 교수는 "지역별 국지적 현상에 대한 처방으로 적절한 수요-공급 안정대책을 고려할 필요가 있다"면서 "서울-수도권과 같이 광역화돼 있는 대도시권에서 직장과 주거 인프라, 특히 교통망과 같은 문제가 먼저 점검돼야 하며 대규모 신도시 위주로 주택이 공급될 때 기존 1, 2기 신도시에 부정적인 영향을 미친다는 점을 고려해야 한다"고 주장했다.


이 교수는 "주택거래량의 경우 2015년부터 지속적으로 감소하고 있다"면서 "올해도 감소세를 유지할 것"이라고 전망했다. 이를 반증하듯 2019년 3월 기준 주택거래량은 5만 1357건으로 전년의 9만 2795건 대비 44.7% 급감했다.


서울 아파트구매력지수는 점차 상승하다 2015년 3월을 정점으로 지속 하락하고 있다. 2015년 주택매매거래량은 전국 119.4만호로 2006년 실거래가 집계 이후 최대 거래량을 기록한 바 있다.


최근 국지적 과열 논란이 가중되는 가운데 구매력지수는 급격히 하락하는 양상을 보이고 있다. 전국 아파트 가격은 2014년 이후 상승세가 이어지다 2019년 들어 하락세로 반전했다. 그런데 서울지역 아파트값은 2017년 12.58% 상승에 이어 2018년 18.9% 급등했다. 입주물량이 큰 폭으로 증가한 경기도는 2018년 6.98% 올랐다.


종합하면, 주택시장 안전대책은 규제지역, 금융규제, 공급대책 등을 총망라하고 있다. 첫째, 지역별 맞춤형 정책을 위한 규제지역 지정 및 세제강화로 조정대상지역, 투기지역 및 투기과열지구 지정을 통한 지역 맞춤형 정책 추진하고 있다. 둘째, LTV, DTI, 신DTI, DSR 등 금융규제 강화하고 있다. 이는 빠르게 증가하는 가계부채 위험과 주택담보대출의 지역간 전이 현상에 대한 대응력 강화다. 셋째, 공적임대공급확대, 3기 신도시 등 공급확대로 저소득 서민을 위한 공적임대주택 공급과 3기 신도시 등 주택공급 확대를 통한 시장 불안감이 해소되고 있다.


9.13 대책 이후 전국주택매매가격은 이전 7개월과 비교해 변동폭은 -0.7%p 감소했으며 수도권은 -1.7%, 서울 -3.6%, 지방 0.1%로 서울과 수도권을 중심으로 변동폭이 크게 감소했다.


9.13대책 이후 주택거래는 전국 -5.2만호, 서울 -2.8만호, 지방 -0.4만호 변동폭이 감소됐고, 미분양은 전국이 0.1만호, 수도권 0.3만호, 지방 -0.1만호 소폭 변동했다.


9.13대책 이후 전국 가계대출은 이전 5개월과 비교해 -2.8조원 감소했으며 서울을 포함한 수도권의 감소폭은 -2.2조원으로 상대적으로 컸다.


주택시장 순환국면은 9.13대책 이후 둔화국면, 수축국면으로 전환했는데 서울은 확장국면에서 둔화국면으로 전환했고, 지방의 경우 대전, 광주, 전남은 둔화국면, 그외 시도는 수축국면을 보이고 있다.


9.13대책 이후에도 전세시장은 안정국면을 지속 유지하고 있다. 다만 세종, 충남, 대구의 경우 안정 내 확장국면을 보이고 있다.


9.13대책 이후 전국주택매매시장 소비심리지수는 이전 7개월과 비교해 전국 -14.2p, 서울 -27.8p 감소했고, 주택전세시장 심리지수는 전국 -5.6p, 수도권 -6.6p, 서울 -8.7p 감소했다. 서울을 중심으로 심리적 과열양상이 진정되면서 주택매매시장 소비심리지수는 하락한 것으로 풀이된다. 이를 반증하듯 주택매매시장 소비심리지수 전국은 122.0(2018년 9월)에서 91.9(2019년 4월)로 하락했고, 서울은 147.0(2018년 9월)에서 97.9(2019년 4월)로 하락했다.


전세시장 안정이 지속되면서 전세시장 심리지수도 하강국면을 유지할 것으로 기대되고 있다. 이를 반증하듯 주택전세시장 소비심리지수는 전국 100.6(2018년 9월)에서 81.7(2019년 4월), 서울은 110.7(2019년 9월)에서 84.3(2019년 4월)로 큰 폭 하락했다.


박천규 국토연구원 부동산시장연구센터장은 "2019년 하반기 주택시장도 하락 안정세를 보일 것"이라고 전망하며 "주택시장 안정화 대책의 효과 및 시장불안심리가 진정되면서 하락 안정세가 전망된다"고 지적했다.


박천규 센터장은 "전국 주택매매가격은 시나리오에 따라 연간 1.1~1.9% 하락이 예상되며, 전국주택매매거래량은 시나리오에 따라 연간 65~78만호가 예상된다"고 밝혔다.


아울러, 금리인상 속도조절(금리인상 요인 약화)은 하락세를 일부 감소시키는 요인으로 작용할 전망이다.


박천규 센터장은 "지역별 중장기 주택수요와 공적임대주택의 소요를 전망하고, 이에 맞는 주택공급이 이뤄질 수 있도록 안정적인 주택공급계획 수립이 필요하다"면서 주택인허가실적, 준공물량 및 미분양, 택지 기확보물량 등을 종합적으로 검토해 주택공급계획의 탄력적 조정이 요구된다"고 말했다. 참고로, 주택인허가 물량은 2015년 76.5만호를 정점으로 감소하고 있다. 2018년은 55.4만호로 전년대비 15.2% 감소했으며, 인허가 규모별로 보면 2018년 85㎡이하 비중이 82.5%로 중소형이 대부분을 차지하고 있다.


그는 "미분양주택의 경우 지역별 안정적 관리수준을 검토해 시장경기에 따라 주택공급과 미분양의 변동성이 커지지 않도록 관리해야 한다"고 주장했다.

 

한편, 아파트 분양가는 지속적으로 상승하고 있으나, 초기분양률은 지역 간 양극화를 보이고 있다.


5대광역시 및 세종시의 경우 56개월간 지속적 상승세를 나타내고 있다. 2019년 2월 기준 서울 3.3㎡ 당 분양가는 2,865만원으로 중고아파트 매매평균가 (2,629만원)보다 높게 조사됐다. 경기는 1,342만원으로 중고아파트 매매평균가(1,143만원)보다 15% 높았으며, 2기신도시 동탄 분양가를 보면 2012년 1,078만원→2018년 1,247만원으로 상승했다. 2018년말 기준 초기분양률은 서울 100%, 경기 95%, 경남33%, 충남52% 수준이다.


반면, 미분양 아파트는 2016년 이후 증가 추세이며, 지역 간 양극화가 심화되고 있다.


2019년 3월말 기준으로 전국의 미분양 주택이 총 62,147호로 2018년 12월 대비 5.6% 증가했다. 준공 후 미분양은 3월말 기준 총 18,388호 2018년 12월 대비 (16,738호)대비 9.6% 증가했으며, 수도권 미분양이 2018년 연말 대비 3월말에 66.6% 급증 추세를 보였다. 준공 후 미분양의 규모별 현황을 보면 공급물량이 집중된 60~85㎡ 규모 미분양이 전체 70% 비중을 차지했고, 금융규제 영향으로 분양 후 실계약률이 저조한 단지가 발생하고 있다.


이상영 교수는 "아파트 전세가는 2018년 전국적으로 하락해 신규 공급량 집중지역 위주로 역전세난이 발생하고 있다"면서 "2009년 이후 9년간 상승세를 유지하던 전국 아파트 전세가는 2018년 하락(전국평균 -0.1%)했다"고 분석했다.


이 교수는 "서울전세가도 상승률 둔화로 1.6% 상승에 그쳤다"면서 "입주물량이 집중된 경기도는 2018년 -1.41% 하락했다"고 설명했다.


그는 "신규 공급량이 집중된 지역에서는 역전세난 발생했다"면서 "2019년 들어 2월 현재 서울, 경기의 전세가 하락폭이 가장 컸고 이를 반증하듯 서울과 경기도는 각각 -0.8%와 -0.82% 하락했다"고 지적했다.

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