일본, 장기 저성장기 동안 임대주택사업 주력업체의 성장세 두드러져
임대주택사업은 개인이 주요 고객… 개인 고객에 적합한 비즈니스 모델, 인력, 조직 필요
분양 사업은 경기 의존적 사업, 저성장기 안정적 사업 운영 어려워
現 우리나라 주택시장, 일본과 같은 임대주택산업 활성화 환경 조성되지 않아
‘분양 중심’ 단기사업에서 ‘운영 중심’ 장기사업으로 비즈니스모델 전환해야 하는 것은 흐름

[국토매일-박찬호 기자] 우리나라 건설사들이 본격적인 저성장기 도래 이전 시장 지위 선점을 위한 비즈니스모델 전환이 시급하다는 주장이 나왔다.

한국건설산업연구원은 최근 발간한 '일본 임대주택기업의 비즈니스 모델 분석' 연구보고서를 통해 "호황기가 마무리되고 있는 주택시장에서 건설사들이 생존하기 위해서는 기존의 단기 사업에서 운영을 중심으로 하는 장기 사업으로 전환해야 한다"고 19일 밝혔다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "우리나라보다 먼저 저성장기에 진입한 일본의 장기 저성장기에 성장한 건설사는 대부분 임대주택사업을 영위하는 주택메이커"라면서 “우리나라 건설사들도 본격적인 저성장기 도래 이전에 시장 지위 선점을 위한 비즈니스 모델 전환이 시습하다” "우리나라 건설사들도 선순환 모델 구축이 필요하며 기획·시공, 운영, 자산관리의 선순환 모델을 구축해 수요자에게는 토털서비스를 제공해야 한다"고 말했다.

이어 "선순환 모델은 개발→수선→대수선→수선→재건축으로 이어지는 건축물의 물리적 라이프사이클에 대응한 유지관리 측면에서도 유리하며 장기고객 확보 및 파생사업 진출로 이어질 수 있다"고 덧붙였다.

허 연구위원은 "일례로 1955년 설립된 일본 다이와하우스공업을 들면서 이 업체는 저성장기에도 '기획·설계-시공-임대차-관리·운영'의 선순환 Value-Chain(밸류 체인) 구축을 통해 괄목할만한 매출성장을 기록했다"면서도 "단독주택용 임대주택 상품으로 저성장기 높은 성장세를 시현한 다이토켄타쿠사의 경우 최근 맨션 중심으로 확대되는 시장에서 정체기를 겪고 있는데 결국 지속적이고 추가적인 혁신 없이는 산업도 기업도 도태될 수 밖에 없다"고 강조했다.

임대주택사업은 토지주에게서 서업을 수주하여 개인 임차자에게 임대료를 받아야 하는 구조라는 점에서 주요 고객인 개인 클라이언트에 적합한 비즈니스 모델, 인력, 조직이 필요하다.

일각에서는 우리나라 주택시장은 전세 비율이 높아 임대주택사업이 주력 사업으로 자리잡을 수 있는 환경으로의 전환이 불리하다고 지적한다.

그는 "상황이 이렇더라도 운영을 중심으로 하는 장기 사업으로 비즈니스모델을 전환해야 하는 큰 흐름은 여전히 유효하다"며 "시장 변화와 성숙도에 대응해 단계별로 상품과 밸류 체인 확대를 준비하고 시공과 운영 부문의 선순환 모델 구축을 시도해야 한다"고 조언했다.

다만 장기 운영모델도 시공 및 임대주택 운영으로 주택전문업체냐, 종합부동산업체냐에 따라 차이가 존재한다고 지적하면서 일본의 주택메이커(다이토켄타구, 다이와하우스)가 시공과 임대주택운영으로  매출을 확보하는 주택전문업체(미츠이부동산)는 자산을 통해 이익을 창출하는 종합부동산업체간의 차이점은 존재한다고 말했다.

허 연구위원은 "종합부동산업체는 대도시의 대규모 복합개발을 기반으로 지역 전체의 활성화를 이끌어 자산가치 상승 및 임대수익 극대화를 동시에 이끌 수 있어야 한다"며 "이때 장기 보유를 하기 위해서는 자금조달과 비주거용 운영 역량을 필수적으로 갖춰야 한다"고 강조했다.

주택사업은 소비자 입장에서 ‘시공·분양’에서 업그레이드된 ‘관리·운영’까지의 토털서비스를 원하는 만큼 건설사들도 저성장기에 적합한 ‘개발-운영-관리’ 선순환 토털 비즈니스모델을 구축해야 한다”고 강조했다.