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[기획] 천안 도시재생, 구도심 회생시키는

김지형기자 | 입력 : 2019/05/09 [14:37]

천안동남구청사부지 도시재생사업 랜드마크로 부상
국내 최초 도시재생리츠사업으로 공공-민간 손 맞잡아

 

▲ 현대건설 이병화 천안동남구청사 현장소장(왼쪽), 류신현 LH 천안동남구청 도시재생사업단장(가운데), 현대건설 박정호 부장대우품질팀장(오른쪽)     © 국토매일

 

[국토매일-김지형 기자] 호두과자만 천안의 명물이 아니다. 천안시 동남구 중앙동, 문성동 일원 구(舊)천안동남구청사부지 도시재생사업이 이제 천안의 새로운 명소로 떠오르고 있다.


봄비가 오락가락하는 지난 25일 본지 기자는 서울 광화문에서 출발, 천안행 운전대를 잡았다. 지난 2014년 정부로부터 도시재생선도지역으로 선정돼 2019년 4월 기준 공정률 40%를 기록하고 있는 천안동남구청사부지 도시재생사업의 현장을 탐방하기 위해서였다.


2014년 천안시 도시재생 선도지역으로 지정된 동남구청사부지 도시재생사업은 국내 최초로 주택도시 기금사업으로 추진되고 있다.


2015년 천안시와 LH(한국토지주택공사)가 도시재생 업무협약을 체결했고, 2016년 천안시-LH-사학진흥재단은 사업시행협약을 체결했다. 천안시는 토지를 제공했고 HUG(주택도시보증공사)는 자본금을, LH는 AMC(asset mana gement company)를 맡았다. 2016년 민간사업자 공모를 통해 현대건설이 우선협상대상자로 선정됐고 2016년 리츠(REITs)를 설립해 2017년 공사에 착수했다.

 

우여곡절 끝에 첫 삽 뜬 천안 동남구청사부지 도시재생사업

 

▲ 구천안 동남구청사 부지에 다시 세워지고 있는 동남구청사(가운데)와 행복기숙사(왼쪽), 지식산업센터(왼쪽)의 모습     © 국토매일

 

"사람을 많이 모이게 하는 것이 바로 이번 도시재생사업의 목표다"
천안 동남구청사부지 도시재생사업은 그동안 우여곡절이 있었다. 2003년부터 2013년까지 복합테마파크타운 조성 사업이 추진됐으나 매번 무산됐고, 10여년 동안 표류상태에 있다가 2014년 천안시 도시재생 선도지역으로 선정된 후 2016년 현대건설이 민간사업자로 선정되면서 그간 대우건설 등이 포기한 사업을 결국 현대건설이 추진하게 됐다.


"지금까지 여러 지자체가 구도심을 발전시키려고 했지만 쉽지 않았다. 천안시가 유일하게 원도심의 재생에 성공한 케이스가 될 것"이라고 현대건설 이병화 현장소장은 운을 뗐다.


국내 1호 도시재생리츠사업인 동남구청부지 도시재생사업은 복합개발을 통해 쇠퇴한 원도심을 활성화시키는 게 그 목적이다.


천안은 전체적인 인구 및 상권은 증가했음에도 불구하고 원도심 지역은 급격한 인구 및 상권 감세 추세를 보였다. 80~90년대 들어 천안시 외곽개발위주 도시확장으로 급격한 인구이동이 있었기 때문이다. 90년대부터는 공공기관 이전으로 구도심은 주요 기능을 상실했고, 인구유출이 심각한 상태다. 원도심의 인구 약 70%가 유출됐다는 전문가의 분석이다. 특히 신도시 상권 형성으로 원도심 상권은 더욱 침체했다. 이 배경에는 천안시 북부지구, 불당지구, 쌍용지구, 청수지구, 천안신도시 등 신시가지 개발로 인한 인구이동으로 새로운 상권이 가속화됨에 따라 원도심은 극심한 지역상권 침체를 겪었기 때문이다.


천안동남구청사부지 도시재생사업은 이러한 구도심 쇠퇴를 막기 위한 처방으로 시작됐다. 충남 천안시 동남구 문화동 112-1번지 일원 구(舊) 천안시 동남구청사 사업의 사업면적은 19,833㎡(약 6000평)으로 사업비는 2,501억원이다. 사업기간은 2016년 11월에서 2021년 8월이다. 시행자는 천안미드힐타운 리츠(천안시·주택도시기금출자), LH가 AMC를 맡았고 도급자는 현대건설컨소시엄(현대건설·DA건축사사무소·나라기술단·융도엔지니어링)이다. 리츠는 토지확보 및 감독(감리)·자금조달 및 관리·미분양주택 처분·분양지원 등을 하고 민간사업자인 현대건설은 설계·건설·하자관리 등뿐 아니라 상가인수·주택분양·책임준공을 맡아 손익 및 리스크를 공유하는 시스템이다.


동남구청사는 연면적 18,104㎡으로 지하 4층, 지상 5층의 공공시설이고, 어린이회관은 9,728㎡으로 지하4층, 지상2층 어린이전용 문화 및 체험공간으로 랜드마크 문화시설이 될 예정이다.


행복기숙사는 연면적 11,276㎡으로 지상 10층의 299실 규모 관내대학생 600명을 수용할 수 있을 것으로 기대되고 있다. 지식산업센터는 연면적 4,944㎡, 지하1층, 지상 8층이며 기존 영덕빌딩을 리모델링을 통해 지식기반 기업유치를 시도하고 있다. 부설주차장은 연면적 15,507㎡으로 주차대수는 430대이다.


수익건물로는 주상복합이 연면적 77,143㎡, 지상 47층으로 주상복합아파트 451세대, 상가 8,762㎡로 주차는 586대가 가능하다. 도시재생사업은 천안시가 장기적으로 가장 큰 이익을 누릴 것이라면서 당장 눈에 보이는 수익이 없더라도 사람이 많이 모이면 원도심이 회복되고 이는 도시재생으로 이어질 것이라고 현대건설 관계자는 말했다.


현대건설 이병화 현장소장에 따르면 공기가 애초보다 2~3주 정도 빨리질 수도 있다. 하루 인부가 400명 정도 투입되고 있다. 마감을 앞두고 피크에는 700명 정도로 늘어날 것이며 9~10월 피크를 찍을 것으로 예상된다.

 

주택도시기금 활용한 도시재생 전국 1호 탄생

 

▲ 천안동남구청사부지 도시재생사업의 일환으로 지어지고 있는 주상복합의 모습     © 국토매일

 

동남구청사부지 도시재생사업은 지역주민들이 사업이 빨리 진행되길 바라고 있는 데다 주변에서 민원성 항의 등이 전혀 없고 협조적이어서 사업에 탄력을 받고 있다.


류신현 LH 천안동남구청 도시재생사업단장은 "도시재생이 금방 진행되는 사업이 아니다. 시간이 만만치 않게 소요되는 이유는 지역민들의 의견을 수렴하고, 반대하는 주민들을 설득해야 하는 험난한 과정이 있기 때문"이라고 설명했다.


동남구청사부지 도시재생사업은 문재인 정부들어 도시재생뉴딜정책사업의 롤모델로 부상하고 있다. 정부-지자체-공공기관-민간이 협력하는 국내 제 1호 도시재생리츠사업이기 때문이다. 이 사업은 84년이 경과한 노후청사를 도시재생 거점시설로 탈바꿈해 원도심의 랜드마크로 부상할 것으로 전망되고 있다.


LH관계자는 "도시재생사업은 무엇보다 사업성을 내기가 쉽지 않다. 어느 한 곳이 추진한다고 되는 게 아니라, 정부-지자체-사업수행기관 등을 포함해 지역민들의 의견을 수렴해야 하기 때문에 사업진행이 더디고 고민에 고민을 거듭해야 진행되는 사업"이라고 말했다.


현대건설 관계자는 "동남구청사부지 도시재생사업주상복합아파트 451세대는 다른 지방에서는 미분양이 속출하고 있지만 100% 계약됐다"면서 "도시재생사업 지역 부동산이 바닥을 찍었다는 전망이 있고, 위로 올라갈 일만 남았을뿐 아니라 역세권인 데 반해 평당 900만원대 분양가를 결정하는 등 분양가를 높이지 않기 위해 노력했다"고 말했다.


LH도시재생사업단장은 "다른 목적을 가지고 접근하면 안 된다. 정부-지자체-사업시행자-주민들이 한 목적으로 노력해서 성공적으로 해야 쇠퇴한 원도심이 활성화가 되고 지역발전의 마중물이 될 수 있다. 특히 천안시-LH-현대건설은 한 목적을 가진 한 팀이라는 생각으로 노력하고 있다"고 강조했다.

 

◆향후 기대효과

 

동남구청사 복합개발의 경제적 파급효과는 4,776억원으로 일자리 창출은 4,288명을 기대되고 있다.
기존 원도심 주민들이 떠나고 식당들도 많이 문을 닫았다. 그곳에 베트남, 태국, 인도 등 외국인들이 들어와 살고 있다. 우리 현장에도 중국인 인부들이 많고 인근 여인숙 등에서 생활하고 있다.


원도심의 활성화와 인근 지역민과의 상생을 위해 공사장 인근에 함바집을 운영하지 않고 주변 지역 식당을 이용하고 있다. 사무실도 인근 빈상가 등을 임대해 사용하는 등 '상생과 공유'를 위해 노력하고 있다.


동남구청사부지가 재개발되면 지역 상주인구의 유입 및 유동인구 증가에 따른 원도심 활성화에 교두보가 마련될 것으로 보인다. 451세대 1,127명의 주상복합 및 600명이 입주할 수 있는 행복기숙사 도입으로 상주인구가 1,727명이 유입될 것으로 기대되기 때문이다. 주상복합 내 상업시설과 동남구청사, 어린이회관, 행복기숙사, 지식산업센터 등으로 600여명의 종사자와 일평균 방문인원으로 3,300여명의 유동인구가 유입될 것으로 기대된다.


특히 행복기숙사 건립으로 천안지역 대학생의 주거여건이 개선된다. 동남구청사 및 어린이회관 상측부를 이용한 복합 건축으로 행복기숙사가 건립될 예정이다. 이 기숙사는 한국사학진흥재단에서 재원 조달 및 운영돼 저렴한 비용으로 기숙사가 제공된다. 어린이회관은 건립부지 예산 절감 및 공공시설 유치에 따른 원도심 활성화에도 기여할 것으로 보인다. 특히 공공시설(동남구청사·어린이회관·행복기숙사)와 수익시설(주상복합)으로 인해 공공성과 수익성이 조화를 이루는 새로운 도시재생 성공모델이 실현될 계획이다.


도시재생사업을 통한 일자리가 대거 창출돼 생산유발 경제효과를 거둘 것으로 보인다. 천안동남구청사부지 도시재생사업으로 인해 취업일자리는 2,756명, 경제 부가가치 유발효과는 695억원, 건설단계 생산유발효과는 2,100억원 정도 지역경제에 파급효과를 낳을 것으로 예상되고 있다. 천안 동남구청사부지 도시재생사업의 공공시설준공은 2019년 12월이며, 주상복합은 2021년 3월 준공된다. 리츠는 2021년 8월 청산된다.


말그대로 도시재생선도지역 중 최초 공공민간협력 사업이다. LH-현대건설-천안시-주민들과 협력하고 협업해서 반드시 성공할 수 있도록 하는 게 최우선 목표다. 여기있는 천안시-LH-현대건설이 한 팀으로 해서 이 사업이 성공해서 천안시 원도심이 회복되는 기폭제가 되는 사업이 되도록 하는 게 급선무다.


이번 사업이 도시재생사업의 바이블(bible)이 될 것이다. 공사하는 과정 등을 누구나 와서 보고 배울 수 있는 사업이 될 것이다.


천안시는 지난해 11월 열린 천안시 도시재생을 위한 지역 상생을 주제로 한 국제 심포지엄에서 SK텔레콤과 BC카드 이용 데이터 등을 활용 분석 결과 도시재생사업이 펼쳐지는 천안 원도의 유동인구가 2015년 2091명에서 2017년 2894명으로 38.4% 증가했다고 밝혔다.


천안시 관계자는 "인근 천안역 일대에 2020년까지 복합환승센터와 상업·업무복합센터 등 25개 사업을 추진할 계획으로 동남구청사 도시재생사업과 더불어 시너지효과가 극대화될 것으로 전망한다"고 말했다.


류신현 LH 천안시 동남구청 도시재생 사업단장은 "동남구청사부지 복합개발사업이 도시재생사업의 모범이 될 수 있도록 지속적인 인력 투입과 공정관리로 구도심의 지역민과 상생·발전할 수 있도록 노력하겠다"고 말했다.

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