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정부, 주택대출 추가로 옥죄려다 서민들만 '울상'

주담대 전방위 압박.. 新DTI→9·13→DSR·RTI 강화

김지형 기자 | 입력 : 2018/10/10 [10:07]

▲     © 김지형

[국토매일]

다음 달부터 시중은행과 지방은행을 포함한 모든 은행에서 소득에 비해 대출신청 금액이 많으면 은행 문턱이 높아질 것으로 보인다. 지난 3월 시범 도입됐던 총체적상환능력비율(DSR·Debt Service Ratio)이 오는 10월부터 본격 시행되기 때문이다. 돈 줄을 막아 주택수요를 잠재우려는 정부의 취지지만, 집값 및 부동산 보유 양극화를 심화하고 일선 은행 대출창구에서 서민들의 대출만 더욱 힘들어질 것이란 반론도 만만치 않다.


28일 금융권에 따르면 금융당국은 올 3월부터 시범 실시했던 DSR 규제를 10월 중순께부터 강화해 적용할 것으로 알려졌다.


금융 당국은 오는 10월부터 은행권에 고(高)DSR 기준선 및 대출 허용 비율 등을 핵심으로 한 '은행권 여심심사 가이드라인' 을 발표할 예정이다. 기존에는 은행마다 DSR 적용 여부를 개별적으로 진행했지만, 이번 정부 발표로 일괄적인 DSR 적용이 허용될 방침이다.


이를 통해 정부는 지난 9·13(조세측면 강화), 9·21(신규 주택 공급확대) 대책에 이어 부동산 투기 수요를 억재하기 위한 금융권 대출에도 고삐를 더욱 죌 전망이다.


DSR은 가계대출 심사에서 개인의 연간 소득에서 1년 동안 갚아야 할 주택담보대출, 신용대출, 마이너스 통장 등 종합적인 부채상환 능력을 반영하는 규제다. 이외에도 대출자의 연간 총 금융부채 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율에 자동차할부대출 등 금융권의 상환 원리금을 모두 부채로 산정할 예정이다.
이로 인해 다음 달부터 시중은행과 지방은행을 포함한 모든 은행에서 대출 신청금액이 소득에 비해 과도하게 많으면 대출을 받지 못할 수 있다.


DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 계산한다. 다음달 중순부터 은행에서는 DSR 70∼80% 대상자는 '위험대출'로 분류할 가능성이 있다. 이런 고 DSR 대출은 전체 대출의 일정 비율(가령 5∼10%)을 넘어선 안 된다.


이는 올해 초 총부채상환비율(DTI·Debt To Income ratio)을 강화한 신(新) DTI가 도입되고, 9·13 대책으로 집값 급등 지역의 고가·다주택자에 대해 담보인정비율(LTV·Loan To value ratio)을 0%로 낮춘 데 이은 조치다.

 

◆국토부 등 설익은 정책으로 양극화만 심화될수도


이는 자본규제를 통해 부동산 시장으로 흐르는 돈 줄을 차단하기 위한 것으로 조처로 풀이된다.


이를 반증하듯 DSR과 함께 10월 중 임대업이자상환비율(RTI)도 강화 방안이 나올 것으로 전망되고 있다.


RTI는 부동산 임대업자의 연간 임대소득을 연간 비자비율로 나눈 값이다. RTI 수치가 높을수록 원리금 상환능력이 안정적인 임대업자로 가늠할 수 있다. RTI는 DSR과 함께 지난 6개월 동안 시범운영을 거쳤는데 이 기간 주택엔 1.25배, 주택이 아니면 1.5배를 넘어야 대출이 이뤄졌다.


이번 DSR과 RTI가 본격 시행된다면, 수도권뿐 아니라 지방에서도 빚내서 주택구입이 어려워질 것으로 예견되고 있다.


투기과열지구 및 투지지역, 혹은 조정대상지역으로 지정되지 않은 지방에선 주택보유 여부와 상관없이 DTI 규제가 없었기 때문이다.


주로 지방에서 영업하는 지방은행은 DTI 규제를 받지 않고 있었던 셈이다.


하지만 국내 은행권에 DSR 규제를 도입하면 지방은행과 해당 소비자가 상대적으로 더 큰 타격을 받을 것이란 우려도 제기되고 있다.


지방에서도 원리금 상환액이 소득의 80%를 넘으면 대출이 힘들어질 것으로 예상되고 있기 때문이다.


한 금융권 고위 관계자는 "지속성이 없는 대출 정책으로 서민들이 가장 큰 피해를 입을 수도 있다"면서 "DSR 적용으로 서민들과 영세 임대사업자의 주담대가 사실상 막힐 수도 있다. 주택시장 거래절벽이 올 수도 있다"고 전망했다.


그는 "고소득자와 다주택보유 부자들의 경우 강하게 대출 규제를 해더라도 부동산 투자를 계속한다"면서 "유동성이 충분한 이들의 경우 아파트 등 집값이 오르더라도 신규 대출 부담이 투자에 큰 영향을 미치지 않을 것"이라고 말했다.


참고로 신DTI는 연간 주택담보대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이다. DTI는 기존 대출에서 이자만 반영했지만, 새 DTI는 원금까지 더해 대출 한도를 선정한다.

 

◆국토부 등 주택시장 압박에 거래절벽 또 올수도


한편 지난 9·13 부동산 대책에서는 1주택세대는 이사 등 일부 예외 사례외에는 규제 지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지 된다. 2세대이상 보유세대는 서울과 부산 등 조정대상지역 내 신규구입을 위한 주택담보대출이 금지된다.(LTV=0)


규제지역 내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 조정대상지역 2주택자 및 3주택자는 세부담 상환상향을 기존 150%에서 300%로 상향 조정했다. 대주택자의 규제지역 내 주택구입이 금지되고, 규제지역 내 비거주 목적 고가주택 구입에 주택담보대출도 금지 됐다. 아울러, 주택임대자에 대한 투기지역·투기과열지구내 주택담보대출 임대 사업자 대출 LTV는 기존 80% 이상에서 40%로 축소하기로 했다. 청약에서는 분양권 소유자도 주택소유자로 간주하고, 한 번 당첨됐던 사람은 분양권을 팔더라도 청약 가점을 크게 떨어뜨리기도 했다.


국토부는 이와 함께 수도권 공공택지 30곳을 개발 30만호를 공급하겠다고 밝혔다. 국토교통부는 21일 신규 주택 공급과 관련, 수도권에 330만㎡급(100만평) '미니 신도시'를 4~5곳 조성하겠다는 복안을 세우기도 했다. 신도시 일산, 인천, 산본, 평촌, 분당 등이 거론되고 있다.


NH투자증권 김형근 연구원은 "9·21 수도권 주택공급 확대 정책은 충분한 공급계획 없는 방안을 발표했다"면서 "기대와 달리 서울 및 경기도 중심 현실적이고 구체적인 택지공급 계획이 담겨있지 않아 정부의 수도권 주택 공급정책에 따른 시장 안정화 효과는 제한적일 것"이라고 평가했다.


국토부 발표에 따르면, 신규주택 30만채 가운데 20만채는 서울과 1기 신도시에 인접한 지역에 대규모 택지 4~5곳, 총 20만호를 조성하는 방식으로 공급된다.


약 330만㎡ 4, 5곳 조성하고 이 가운데 1, 2곳의 입지를 올해 말까지 발표, 수도권 집값 급등세를 잠재우겠다는 복안이다.


현재 국토부는 한국토지주택공사(LH)와 경기도시공사가 제출한 후보지를 중점 검토 중이다. 후보지로 경기도에 18만채, 인천에 2만채가 예정돼있다. 나머지 6만5000채는 서울 등 도심 내 유휴지와 군 유휴시설, 장기미집행 도시계획시설 등을 활용해 중소 규모 택지를 조성해 공급할 계획이다. 부동산 업계에서는 경기 광명(광명 하안2·5400채), 시흥(시흥 하중·3500채), 의왕(의왕청계·2560채), 인천(검안역세권·7800), 의정부(의정부 우정·4600채), 성남(성남신촌·1100채) 등이 거론되고 있는 실정이다.


또한 서울에서 새로 나오는 택지는 모두 11곳, 약 1만호로 알려지고 있는데, 이 중 송파구 가락동 옛 성공구치소(1300채)와 강남구 재건마을(340채)이 공개됐다. 나머지 9곳(8642채)은 조만간 서울시가 발표할 예정이다. 국토부는 그린벨트를 풀어서라도 30만호를 건설하겠다고 공언했지만 서울시는 그린벨트 해제에 대해 강력하게 반대하고 있는 상황이다.


하나금융투자 채상호 연구원은 "9·13대책에서 임대주택 등록제도의 양도세 장특공제를 강화함에 따라, 그간 빠르게 퍼졌던 '똘똘한 한 채' 흐름은 소강될 수 있다"면서 "거래량은 다시 완연해질 것"이라고 전망했다.


이는 정부가 그간 수요 억제 위주의 대책을 펴온 것에서 선회해 대규모 공급으로 방향을 선회하는 신호로까지 해석되고 있기 때문이다. 하지만 일각에서는 종부세와 양도세 등 세 강화와 대출 강화로 거래절벽이 올 수도 있다는 분석도 제기되고 있다. 정부의 대규모 공급 시그널도 실제 공급으로까지 걸리는 시간이 5년에서 10년 이상이어서 당장 시장 수요를 충족하기 쉽지 않을 것이란 비관론도 있다.

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