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'세금·건보 혜택' 임대주택 활성화 방안 '실효성' 논란

"진전된 부분 있으나 실망 더 크다" vs "임대주택 등록시 경제적 혜택 커"

홍세기 기자 | 입력 : 2017/12/14 [18:36]
▲  임대주택 활성화 방안에 대해 브리핑을 하고 있는 김현미 국토부 장관   © 국토매일


[국토매일-홍세기 기자] 세입자를 보호할 수 있는 '등록임대주택'을 활성화하기 위해 정부가 세금과 건강보험료 등 각종 혜택을 주고, 이를 통해 오는 2022년에는 임차가구의 45%에게 전·월세 상한제 혜택을 제공하겠다는 계획이다. 하지만 이번 대책의 실효성에 대해선 의문이 제기되고 있다. 

 

국토교통부와 기획재정부 등은 지난 13일 정부서울청사에서 합동브리핑을 통해 이 같은 내용이 포함된 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표했다. 

 

이번 방안은 개인이 보유한 전체 임대주택 595만 채(추정치) 가운데 13%인 79만 채에 불과한 등록임대주택을 대폭 늘려 세입자들의 주거불안을 해소하기 위해 마련됐다. 

 

등록임대주택은 임대료 인상(연 5%)과 임대기간(4~8년)이 규제되기 때문에 세입자들이 과도한 임대료 상승이나 잦은 이사 부담에서 어느 정도 벗어날 수 있다.  

 

정부는 우선 등록된 임대사업자에게 각종 감면혜택을 제공해 자발적인 등록을 유도한다는 방침을 세웠으며, 장기임대를 유도하기 이해 8년 이상 장기임대에 더 큰 혜택을 제공키로 했다. 

 

또 이미 예고한 대로 임대소득 과세와 건강보험료 부과를 2019년부터 시행하되, 등록 임대사업자에 대해서는 부담을 크게 줄일 수 있도록 인센티브를 제공하기로 했다.

 

임대소득세는 등록 사업자에 대해서는 필요경비율을 현행 60%에서 70%로 높이고, 미등록 사업자에 대해선 50%로 낮춰 등록 사업자가 상대적으로 세금을 덜 내도록 했다. 감면기준도 현재 3호 이상에서 내년부터 1호 이상으로 확대하기로 했다.

 

아울러 건보료는 2019년 임대소득 정상과세에 따라 2019년 소득분부터 부담이 크게 늘어나는데, 이를 대폭 낮춰주기로 했다. 2020년 말까지 등록한 2천만원 이하 임대사업자에 대해 건보료 인상분을 인하해주되, 인하율을 임대 기간에 따라 8년은 80%, 4년은 40%로 차등키로 했다.

 

정부는 임대주택으로 등록한 주택에 대한 취득세·재산세 감면 조치를 내년 말 일몰에서 2021년 말까지로 3년 연장하기로 했다. 재산세 감면 대상에는 공동주택·오피스텔 외에 서민이 주로 거주하는 다가구 주택도 편입된다. 

 

이와 함께 8년 이상 장기 임대사업자에게는 양도소득세 감면 혜택도 대폭 강화하기로 했다. 

 

준공공임대로 등록해 8년 이상 임대시에는 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향하기로 했다. 양도세 중과배제와 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 현행 '5년 이상 임대'에서 대폭 강화된 '준공공임대로 등록해 8년 이상 임대하는 경우'로 고쳐 장기임대주택 공급을 유도하기로 했다.

 

정부는 이와 함께 세입자 보호를 위한 방안도 내놨다. 주택임대차보호법과 시행령 등을 고쳐 임대차 계약갱신 거절 기간을 현행 계약 만료 1개월 전에서 2개월 전으로 조정하기로 했다. 

 

또 세입자가 전세금 반환 보증에 가입할 때 집주인의 동의를 받는 절차도 즉시 폐지된다. 집이 경매 등으로 처분될 때 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 높이는 방안도 검토된다. 

 

정부는 이번 방안을 통해 임대사업자의 자발적 등록을 최대한 유도한 후, 필요하다고 판단되면 2020년부터 등록 의무화를 단계적으로 추진하고 이와 연계해 계약갱신청구권과 전월세상한제도 전격 도입하는 방안을 검토한다는 방침이다. 

 

이같은 정부의 대책에 대해 세입자 단체들은 사실상 세입자를 제대로 보호할 수 없을 것이라며 우려를 표명했다.

 

서울세입자협회와 빈곤사회연대, 집걱정없는세상 등은 14일 서울 종로구 참여연대 2층 아름드리홀에서 기자회견을 열고 "정부가 13일 발표한 임대주택 등록 활성화 방안은 일부 진전된 부분도 있으나 실망스러운 부분이 더 많다"고 밝혔다.

 

이들은 "정부가 발표한 대책에 임대사업자 등록을 유인하려는 당근책은 있지만, 세입자 보호 대책은 미약하기만 하다"며 "임대사업자의 자발적인 등록이 정부의 기대(2020년까지 45% 등록 목표)만큼 이뤄질지도 의문이지만, 주택을 소유하고 임대하는 이들이 당연히 부담해야 할 세금을 감면해주면서까지 세입자 보호 효과를 기대할 수 있을지 의문"이라고 지적했다.

 

그러면서 이들 단체들은 "세입자들에게 전월세상한제와 계약갱신청구권제는 더 미룰 수 없는 우선순위 정책"이라며 즉각적인 도입을 촉구했다.

 

이들은 "임대주택 등록 활성화 방안으로 전월세상한제와 계약갱신청구권제가 '사실상 적용'된다는 정부의 주장은 세입자들을 기만하는 것"이라며 "전월세상한제·계약갱신청구권제를 임대주택 등록 활성화와 별개로 도입해야 한다"고 강조했다.

 

이에 국토부는 14일 반박자료를 내놨다. 국토부는 공시가격이 6억원을 초과하는 주택은 등록시에도 혜택이 없어 대부분의 서울 강남지역 주택은 등록 유도 효과가 없다는 지적과 관련 "해당 주택도 임대업 등록시 재산세와 건보료 감면 등의 혜택이 적용된다"면서 "특히 8년 이상 장기 임대하는 준공공임대주택으로 등록한 경우는 양도소득세 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다"고 말했다.

 

또 2주택자가 1채에 전세를 주는 경우에는 임대소득 과세가 안돼 등록유인이 없다는 지적과 관련해 "임대소득 과세 대상 여부와 관계없이 2주택자도 임대한 주택을 등록하는 경우 취득세와 재산세, 종부세, 양도세 등 각종 감면 혜택이 있으므로 등록하는 것이 유리하다"고 설명했다.

 

8년 장기임대의 혜택에 비해 장기간 매각제한 부담이 크다는 지적에 대해서는 "시뮬레이션 결과 각종 세부담과 건보료 부담이 매우 크게 감소했다"고 반박했다.

 

아울러 연간 임대소득 2000만원이 넘는 임대사업자에 대해선 혜택이 없다는 지적에 대해서는 임대소득 금액과 관계없이 감면이 가능한 취득세, 재산세, 양도세, 종부세 등의 혜택이 있다고 해명했다.

 

다주택자의 세금부담이 전월세 임차인에게 전가될 것이란 지적과 관련해서는 전월세가격 안정추세와 확대된 입주물량을 감안하면 전월세 급등 가능성이 낮다고 내다봤다. 

 

전월세상한제와 계약갱신청구권 도입이 명시되지 않아 세입자 보호가 미흡하다는 지적과 관련해서는 "주거복지 로드맵을 통해 전체 임차가구의 45%가 사실상 전월세상한제와 계약갱신청구권이 적용되는 주택에 살게 된다"며 "앞으로 임대등록 의무화와 연계해 해당제도를 도입할 계획"이라고 설명했다

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