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[김종림 토지주택연구원 선임연구위원] 전월세난의 새로운 해법 ‘민관협력 임대주택 공급’

"정부와 민간 사업참여자 간 위험.이익 공유 보완 필요"

국토매일 | 기사입력 2016/12/20 [17:51]

[김종림 토지주택연구원 선임연구위원] 전월세난의 새로운 해법 ‘민관협력 임대주택 공급’

"정부와 민간 사업참여자 간 위험.이익 공유 보완 필요"

국토매일 | 입력 : 2016/12/20 [17:51]

 

▲ 김종림 토지주택연구원 선임연구위원     ©국토매일

 

[국토매일]  최근 국내 부동산시장의 최대 현안과제는 실수요자 중심의 주택시장의 안정적 관리다. 청약시장 과열화로 11.3 대책이 발표되었으나 일부에서는 주택구매 수요 위축으로 전월세난 재현을 걱정하고 있다.

 

2016년 하반기에 들어 전세가격 상승세가 둔화되었으나 여전히 상승국면에 있고, 월세전환율 역시 하락하고 있으나 월세가 전세가격과 연동되기 때문에 무주택자의 주거안정은 여전히 중요한 정책과제다.

 

주거실태조사에 의하면 국내 주택시장 차가점유율은 2008년 43.2%에서 2014년 46.4%로 증가하고 있다. 높은 주택 구입가격, 소유에서 주거로의 의식전환, 미래 집값의 불안감 등으로 임대 수요가 증가하고 있어 문제 해법이 쉽지 않다.

 

정부에서도 전월세시장 안정을 위해 다양한 대책을 발표하고 있다. 그러나 전세자금과 임대보증금 대출, 주택구입자금 지원은 가계부채 증가의 문제점을 안고 있다. 이에 대다수 전문가들은 임대주택 공급확대를 근본적 대안으로 제시하고 있다. 국내 임대주택은 민간과 공공의 양대 축으로 공급되고 있다.

 

특히 15년부터 공급되기 시작한 뉴스테이는 중산층을 위한 새로운 임대주택 대안으로 자리를 잡아가고 있다. 그러나 임대료의 적정성 논란, 입주 8년후 임대 혹은 분양의 불확실성 등 아직도 다양한 이슈가 제기되고 있다. 특히 높은 임대료로 소득 5~6분위의 중분위 계층이 입주하기는 사실상 어렵다.

 

전월세난 해결을 위한 임대주택 공급목표 달성은 부동산경기에 관계없이 일정 물량의 임대주택을 계속 공급하는 정책 일관성과 지속가능성 확보에 달려있다.

 

그러나 사업성을 중시하는 민간부문 주택공급은 부동산경기에 영향을 받을 수 밖에 없다. 최근의 주택 공급 과열은 민간부문에 의한 주택공급에 있어 시장실패의 대표적 예라 할 수 있다.

 

최근 5년간 임대주택에 있어 민간부문의 비중은 연도에 따라 최소 8.1%에서 최대 23.7%로 약 3배 차이를 보이고 있다. 따라서 시장실패를 보완하고 임대주택 안정적 공급을 위해 공공부문 역할에 좀 더 주목할 필요가 있다.

 

제2차주택종합계획에서는 연평균 39만호의 신규주택 수요에 대응하여 매년 11만호의 공공임대 공급이 필요한 것으로 전망하고 있다. 그러나 공공임대 공급의 약 80%이상을 담당해왔던 LH는 과도한 부채를 짊어지고 있고, 정부 역시 재정 여력 부족으로 임대주택 투자 확대에 한계를 보이고 있다.

 

그럼 공공부문 주택공급의 해법은 무엇인가? 지난 2015년 4월 정부는 재정운영 기조의 전환으로서 민간투자사업 활성화 방안을 발표한 바 있다.

 

민간투자사업 활성화의 대표격인 민관협력(Public-Private Partnership : PPP)은 세계적 추세로서 1980년대 이후 대규모 사회기반시설에 대한 국민들의 요구가 급증하면서 정부가 더 이상 재정적으로 감당할 수 없는 상황이 전개되자 공공서비스와 재화를 공급하는 새로운 방식으로서 대두되었다.

 

그러나 국내 민관협력의 대표적 사례인 민간투자사업은 수요예측 부정확성, 과도한 최소수입운영보장 등 부정적 여론이 확산되자 2007년을 정점으로 지속적으로 감소해 왔다. 이에 정부는 최근 민간투자사업의 일부 위험을 정부가 분담하는 새로운 사업방식 등을 제안하여 민간투자사업 활성화를 적극 추진하고 있다.

 

임대주택의 공급을 위한 민관협력의 대표적 사례는 LH가 추진하고 있는 공공임대리츠를 들 수 있다. LH가 토지를 제공하고 민간이 토지비와 주택건설자금을 제공하여 임대주택을 공급한다.

 

2015년에 약 1.7만호가 공급되는 등 순조로운 출발을 보이고 있다. 이에 공공부문 임대주택 공급 중심축으로 공공임대리츠를 발전시키기 위해 몇 가지 과제를 제시해본다. 공공임대리츠는 민간투자 유인과 적정 수익률 보장을 위해 10년후 분양전환시 LH가 매입 확약을 약정하고 있다.

 

사업물량이 증가하면 LH 부담 역시 증가할 가능성이 높다. 시세보다 저렴한 임대주택사업은 기본적으로 공공성을 수반한다. 따라서 최근 발표된 민간투자사업 활성화 방안에 제시된 것처럼 정부와 민간 사업참여자 간의 위험과 이익 공유에 대한 보완이 필요하다.

 

또한 임대주택은 장기간 회수와 저수익 특성을 갖고 있다. 재무적 안정성을 높이기 위한 세제지원과 인센티브 강화 등 정책적 지원이 현 수준보다 강화될 필요가 있다.

 

한편 저금리 저성장 기조, 개발패러다임 전환으로 앞으로 금융업이나 건설업 모두 과거처럼 고수익을 실현하는 것은 불가능에 가깝다.

 

적정 사업성에 대한 사업참여자의 인식 전환, 단순 대출이 아닌 재무적 투자자로서 사업참여 등으로 공공임대리츠가 민관협력의 새로운 사업모델로 발전하기를 기대해 본다.

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