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[특별좌담회] 새로운 주거문화 ‘뉴스테이’ 풀어야 할 숙제는?

정책연속성,계층갈등해소,기금조성 등 과제

박은수 기자 | 입력 : 2016/10/11 [09:36]

[특별좌담회] 새로운 주거문화 뉴스테이풀어야 할 숙제는

 

▲ 국토매일 주최로 뉴스테이 정책 방향에 대한 좌담회가 대한건설협회에서 열렸다     ©국토매일


[국토매일-박은수 기자] 중산층을 위한 기업형임대주택 뉴스테이가 도입 1주년이 넘었다. 과연 뉴스테이 정책은 정부의 말대로 주거불안 해소와 내수경제 활성화의 해결책으로 역할을 하고 있는지 그 현주소와 뉴스테이 정책이 앞으로 어떤 방향으로 나가야 하는지를 주제로 전문가 토론회를 진행했다. 이번 토론회는 백용태 국토매일 편집국장의 사회로 LH뉴스테이 기획부 한병호 부장, 건국대학교 부동산학과 신종칠 교수, 주택산업연구원 김덕례 박사, 현대건설 건축사업본부 조현욱 부장, 대림산업 임대관리팀 류주형 팀장이 참석해 토론했다.
 
사회) 백용태 편집국장
정부가 중산층 임대시장 확대를 위해 뉴스테이 정책을 시행한지 1년이 넘었다. 뉴스테이가 주거불안 해소와 내수활성화라는 측면에서 어떤 영향을 끼치고 있는가?
 
김덕례 주택산업연구원 박사
정책이 시장에서 반응을 보이고 효과를 내려면 시간이 필요하다. 행복주택도 초기에 문제점이 많았지만 2, 3년이 지나 서서히 효과가 나오고 있다. 뉴스테이는 정부의 추진의지가 강하고 사업자들도 공공성 강화라는 입장에서 임차인이 수용할 수 있는 임차료 수준과 소비자 전환보증금 제도를 연동하는 도입 노력이 있었기 때문에 정책이 점차 자리매김 하고 있다.
 
조현욱 현대건설 건축사업본부 부장
뉴스테이 정책 도입 당시 과연 임대주택이 시장에서 통할 것인가와 정책의 연속성에 대해 불확실성이 컸다. 그러나 기복이 심한 분양시장 특성과 하향 안정화 추세를 감안하면 뉴스테이는 기업에게 새로운 시장인 것은 확실하다. 그러나 아직은 초기로 평가 가능한 케이스가 없어 기업 입장에서는 지켜봐야 할 것 같다.
 
신종칠 건국대학교 교수
불안요소와 잠재력은 늘 공존한다. 현실적인 문제가 있지만 공공목적에 부합하고 사업성이 있다면 진입은 필요하다. 또 임대주택에 대한 인식 문제는 질 좋은 뉴스테이에 입주해서 살아보면 문제는 해소될 수 있다. 인식 상 공공이라는 네임이 붙는 순간 임대료는 규제를 받게 된다. 어떤 형태든 공공이 아니라는 이미지가 강해져야 임대료나 서비스 제약에서 탈피 할 수 있다.
 
김덕례 박사
주거불안 해소 효과는 입주가 시작되고 시간이 지나면서 기대할 수 있는 것이고, 임차인에 있어서 안정된 주거와 예측할 수 있는 임대료 부담이 추후 내수 진작과 연결될 수 있는 부분이다. 내수활성화는 건설경기 활성화 차원이 아니라 임차인의 주거비 부담이 낮아지게 되면 실제 가처분 소득이 늘어나고 그것이 내수와 연결이 될 수 있어 소비가 진작될 수 있다는 측면이다. 임차인 가처분 소득을 늘려주자는 취지다.
 
사회) 백용태 국장
뉴스테이 토지 확보와 장기 임대에 따른 업체의 출구전략은 무엇이 있는가?
 
류주형 대림산업 임대관리팀 팀장
출구방법은 업체 상황에 따라 다르다. 정부는 출구전략의 일환으로 임대사업자가 임대사업자에게 매각하는 것을 허용하겠다는 것과 중간에도 팔 수 있게 제도개선을 해주겠다고 이야기를 했고 추진 중으로 알고 있다. 출구전략 중 하나로 임대사업이 활성화되는 상황에서는 자사가 가진 에쿼티를 제3의 투자자에게 팔 수 있다고 본다. 그러나 적정 임대료를 맞추고 출구전략이 용이하기 위해서 전제돼야 할 것은, 임대수요가 있는 좋은 토지를 찾아 사업을 하는 것이 중요하다.
 
김덕례 박사
토지 문제는 유형별로 다르게 진단해야 한다. LH의 택지는 공급에 한계가 있을 수 밖에 없고 그린벨트를 풀어서 택지화 하는 것도 한계가 있다. 정비사업 연계형이 새로운 금융구조 융복합 모델로 볼 수 있다. 다만 지역의 수급율을 고려하지 않고 다발적으로 공급되면 집값에 영향을 미칠 수 있는 요인이 된다. 굉장히 좋은 제도가 사업적 측면에서만 응용된다면 지속성을 담보할 수 없다. 최근 하나은행이 폐점한 지점의 땅을 활용한 사례처럼 도심의 작은 땅을 적절히 활용하는 것도 좋은 예다.
 
신종칠 교수
8년 임대가 끝난 후 만약 모두 분양전환을 하려고 하면 정부입장에서는 임대주택수가 줄어들게 되는데 이것 또한 고려돼야 한다.
 
한병호 LH뉴스테이 기획부 부장
출구 방법은 여러 가지다. 분양전환을 할 수도 있고 일정규모로 상장시켜 거래될 수 있도록 하는 것도 있다. 현재는 FI(재무적 투자자)가 준공까지 사업구조를 짜기 힘들다. 결국 건설사가 준공 후 2-3년 안정적인 임대가 이루어졌을 때 엑시트(Exit)할 수 있도록 해야 하는데, 자리츠 규모가 작아 상장이 힘든 것을 일정규모 이상의 모리츠로 만들어 상장할 수 있도록 해야 한다. 그러면 국민들도 모리츠 주식을 살 수 있고 민간자본이 확대돼 자연스러운 엑시트 시장이 형성될 것이다.
 
사회) 백용태 국장
뉴스테이를 통해 정부는 주거서비스 산업이나 금융산업 활성화 등을 함께 기대하고 있다. 이 같은 연계산업들이 실효성을 거두려면 무엇이 필요한가?
 
신종칠 교수
뉴스테이와 연계한 주거서비스 산업은 성장 가능성이 크다. 중산층 임대산업의 파급효과는 물리적 차별을 넘어 서비스 차별화로 확대될 것이다. 이는 적절한 임대료의 반영이 전제돼야 가능한 일이다.
 
류주형 팀장
뉴스테이는 서비스 제공이 기본인데 서비스 전문업체가 부족한 것이 현실이다. 기업형임대사업자 입장에서는 임대료만으로는 사업에 한계가 있다. 정부는 뉴스테이 사업에서 발생하는 수익으로 부가이익을 창출해 임대사업을 할 수 있게 하겠다고 했다. 이를 위한 토대 마련이 필요하다.
 
김덕례 박사
부동산 서비스업의 고도화 그 안에 주거서비스가 있다고 바라보는 관점이 필요하다. 즉 주택을 건설 중심에서 서비스업이라는 새로운 업역으로의 확장이라는 측면으로 봐야 한다. 대기업은 기초인프라를 투자할만한 자본력이 있기 때문에 서비스업까지 확장할 수 있을 것이고, 중견기업의 경우는 전문임대업체나 관리업체와 함께 발전하게 될 것이다. 이분법적 논리가 아니라 자연스럽게 두 개의 트랙이 같이 가도록 시장의 여건 조성이 필요하다. 이와 관련해 얼마 전 부가서비스 소사이어티라는 조직이 만들어 졌다. 소비자 입장에서 원스톱 서비스를 제공할 수 방법을 논의하는 창구가 만들어진 것이다 
  
신종칠 교수
임대업만큼 주거서비스도 그만큼 큰 업역이 되고 있다. 이제 주택산업이 하드웨어 뿐 아니라 소프트웨어 산업까지 확대되고 있는 것이다. , 주택 연계산업 중 금융은 외국 사례와 비슷하게 부동산 리츠로 발전할 것이다.
 
한병호 부장
FI들은 수익률이 년 5%내외로 나오는 것이 증명되면 참여할 것이다. 이를 위해서는 제도적으로 상장요건을 완화해 모리츠로 모아서 주식을 빨리 상장시킬 수 있어야 한다.
 
사회) 백용태 국장
사업을 추진하는데 시행사, 건설사, 수분양자 입장에서장해물이 되는 것은 무엇이며 개선방안이 있다면 무엇인가?
 
조현욱 부장
장기 보유했을 때 세제혜택이 필요하다. 감가삼각에 대한 문제도 업체가 고민하는 부분이다. 리츠제도를 활용하는데 자금의 지원 시점이 늦기 때문에 시공사가 선부담해야 하고 그에 따른 리스크가 있다. 필수사업비를 미리 지원받을 수 있는 방법이 있다면 진입장벽이 낮아질 것이다.
 
류주형 팀장
자생적인 임대사업을 위해 촉진지구 제도를 활용해야 한다. 그러나 현재는 기업에 대한 인허가 혜택 등의 이유로 촉진지구가 공공이 주도하는 사업으로 기우는 면이 있는 것이 사실이다. 촉진지구를 민간이 충분히 활용할 수 있는 방안이 마련돼야 한다.
 
김덕례 박사
뉴스테이가 안착하려면 정권이 바뀌더라도 산업의 연속성을 확보할 수 있어야 하고, 계층 간의 갈등을 해결할 수 있는 모델을 고민해야 한다. LH 등의 기금이 축소됐을 때 재원조달 방법을 찾아야 한다. 덧붙여 산업육성을 위해 개별사업자마다 가지고 있는 각각의 DB를 통합해 새로운 사업을 발전시킬 수 있는 정보로 제공하게 되면 매몰되는 사회적 비용을 줄일 수 있다.
 
한병호 부장 
주거 문화가 바뀌고 있다. 임대아파트는 대충 써도 된다는 마인드 변화와 선진화된 시민의식이 필요한 시점이다. 뉴스테이의 지속성을 위해서는 기금은 마중물 역할을 하고,
민간자본에 의해 시장이 움직일 수 있도록 제도적 뒷받침을 고민하고 있다.
 
사회) 백용태 국장
좋은 말씀 잘 들었습니다. 뉴스테이의 지속성, 촉진지구 활용 방안, 순수 민간자본의 확대 방안 등 해결할 과제는 많지만 첫발을 내디딘 뉴스테이가 주택시장에 좋은 사례로 남을 수 있도록 각계의 노력이 필요하다고 생각합니다 
  

▲ 좌담회 후 기념촬영(좌측부터 신종칠교수, 김덕례박사, 백용태국장, 한병호부장, 조현욱부장, 류수형팀장)  


 

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