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건설사 브랜드 앞세운 기업형뉴스테이··· 새시장 될 수 있을까?

정책지속성, 택지확보, 출구전략, 기금확보 필요

박은수 기자 | 입력 : 2016/10/11 [09:48]
▲ 대림산업, 인천 도하에 뉴스테이 분양 모델하우스에 집객한 사람들     © 국토매일

 

[국토매일-박은수 기자] 정부는 주거안정과 민간투자 활성화를 전제로 뉴스테이 사업에 상당한 힘을 실어 주고 있다. 사업파트너인 주택공급자에게도 적잖은 혜택을 제공하고 있어 건설사들의 관심이 높아지고 있다.


그룹 차원에서 적극적으로 뉴스테이를 추진하는 건설사도 있고, 천천히 추이를 지켜보는 곳도 있다. 그러나 이런 건설사들의 속내를 들여다보면 그리 긍정적이지만은 않다. 아직까지는 사업성 검토가 부족해 참여가 부담스럽지만 정부가 적극적으로 추진하는 일이니 따라갈 수밖에 없다는 속사정도 부인할 수 없다.
 
뉴스테이 정책이 추진 1년을 넘겨 2년을 향하고 있다. 아직은 걸음마 단계지만 주택시장에 일정부분 안착된 듯 보인다. 2009년 이명박 정부 시절 무주택 서민의 주거안정을 위해 추진했던 보금자리주택이 시세의 50~80% 선에 공급되면서 한때 선풍적인 인기를 끌었지만 시간이 지나면서 인근 지역의 민간분양과 매매시장을 잠식했고, 미분양 문제 등의 원인이 됐던 경험을 정부와 건설사들은 기억한다. 이제 걸음마를 뗀 뉴스테이는 어떠한가?
 
중산층의 주거안정 뉴스테이로 푼다


뉴스테이는 일반 서민을 위한 정책이라기보다 중산층이 타깃이다. 주택의 개념이 소유에서 주거로 전환되면서 임대주택을 중산층까지 확대시켜 주거안정화를 유도하려는 목적으로 만들어졌다. 임대는 질이 낮다는 인식을 전환시켜 중산층까지 임대시장의 스펙트럼을 넓히기 위한 정책인 것이다.
 
뉴스테이 해당 사업자는 정부로부터 주택도시기금 저리 융자, 택지 할인공급과 인허가 특례 등의 지원을 받는다. 대신 입주자는 최소 8년의 거주기간을 보장받으며, 임대료 상승률은 연 5% 이하로 제한된다.
 
내년까지 7.1만호 공급한다


정부는 뉴스테이를 작년 2.4만호 공급을 시작으로 올해 5.5만호, 내년 7.1만호를 계획하고 있다. 뉴스테이 사업 유형은 크게 4가지로 택지공급과 개발 주체에 따라 공급촉진지구 LH공모사업 민간제안사업 정비사업 연계형으로 나뉜다.
 
공급촉지지구 지정 방식은 기업형 임대주택 용지로 공급되는 촉진지구의 지정을 통해 신규 뉴스테이 용지를 개발하는 것으로 현재 28,146호가 계획 중이다.
 
LH공모사업 방식은 현재 6차까지 사업자 선정이 끝나 총 12,264호가 추진되고 있고 72,151호는 공모 중에 있다.
 
민간제안사업은 즉시 주택건설이 가능한 부지를 대상으로 민간이 기금 참여를 제안하면 이를 출자하는 방식으로 전국 8,058호가 제안됐다. 정비사업 연계형은 현재 9,437호가 제안된 상황으로 아직까지는 부진하다.
 
전세가 사라지고 월세 위주로 임대시장이 변화하고 있다. 이 같은 시장변화와 정부지원 등을 고려하면 뉴스테이는 건설사들에게 매력적인 사업임에 틀림없다. 그러나 건설사마다 처한 상황은 다르다. 이들이 정부의 요구대로 발빠른 대처를 할 것인가는 철저히 시장논리에 의해 추진될 것이나 선점의 유리함도 결코 간과할 수 없다.
 
지금까지 나쁘지 않은 성적표를 받아든 뉴스테이의 앞으로 행보가 좀 더 속도를 내기 위해서는 상존하는 문제점과 해결할 과제들이 많아 보인다.
 
뉴스테이 활성화를 위해 해결할 과제
 
자금출자 부담


건설사 주택담당자들은 뉴스테이의 출자금액 회수 기간이 다른 사업장보다 길어 재정적 부담이 커질 수 있기에 선뜻 발을 내딛지 못하는 면이 있다는 어려움을 토로한다. 이는 대기업보다는 중소기업의 뉴스테이 진출을 방해하는 요소로 작용할 수 있다.
 
출자 부담에 대해 정부도 방향을 모색하고 있다. 한국토지주택공사(LH)4차 뉴스테이 사업자 공모에서부터 최소 10%라는 시공사 출자의무를 폐지한 바 있다. 시공사 출자의무가 없어지면 건설사는 뉴스테이 사업에 단순 시공사로 참여할 수 있게 된다. 상장 건설사는 국제회계기준에 의한 연결 재무제표로 출자금액이 부채로 잡히는 것에 대한 우려가 누그러질 수 있다.
 
불확실한 출구전략
8년 임대 이후의 출구전략이 필요하다. 주택시장의 불확실성이 크기 때문에 향후 미분양 가능성과 가격하락 등을 고려하지 않을 수 없다. 이에 대한 출구가 마련되면 건설사 입장에서는 부담을 덜 수 있다. 강호인 국토부 장관은 작년 말 주택업계와 간담회에서 뉴스테이 건설사들이 SPC 지분을 매각할 수 있도록 하는 마스터플랜을 제시했다.
 
, 건설사들이 임대 의무기간인 8년을 채우지 않아도 공실률이 10% 미만이면 SPC 지분을 매각할 수 있도록 하는 방안을 추진해 제3자인 기관투자가에게도 지분 매각이 가능하도록 한다는 계획이다.
 
택지 확보 어려움
업계는 현재 신규 공공택지 지구 지정이 중단된 상태이므로 입지가 좋은 택지를 확보하는데 한계가 있다고 말한다. 정부의 역점 사업에 참여 의사를 보일 수는 있더라도 입지 좋은 택지를 확보하기 어렵다면 사업목적 달성은 어렵고 지속성을 담보할 수 없다.
 
현재까지는 공공택지 공급이 가능한 LH가 지난 6차 공모까지 15,606호를 공급하는 등 뉴스테이 활성화에 마중물 역할을 하고 있지만 민간제안사업이나 공급촉진지구 유형에서도 활성화가 필요하다.
 
건설산업연구원 관계자에 따르면 뉴스테이 1차 공급촉진지구 지정대상에는 하나은행과 외환은행의 통합으로 유휴부지로 남은 도심의 은행지점 부지를 리츠가 매입해 재건축하는 방식이 포함됐는데 기업들의 구조조정용 매각 택지의 뉴스테이용 전환 가능성까지 고려하면 앞으로 도심의 택지 확보가 늘어날 부분이 있다고 밝혔다. 택지 확보는 뉴스테이 성패에 중요한 부분이다. 다양한 확보방안 모색이 정책의 지속성을 담보할 수 있다.
 
주택도시기금 지원 축소 가능성
건산연 관계자는 뉴스테이는 리츠 방식을 전제로 하며, 임차인에게 분양전환 우선권을 부여하지 않는다. 또 의무 임대기간 중 임대주택 사업의 지분도 매각할 수 있게 돼 과거 공공임대 사업구조와는 차이가 있다. 8년 뒤 주택시장 상황에 따라 분양전환이 담보되지 못할 수도 있고, 사업대상지가 늘어나면서 주택도시기금의 지원금 자체도 점차 축소, 분산되는 추세라고 밝혔다.
 
정부 관계자는 작년 9월 모자 리츠를 도입하고 다양한 재무적 투자자(FI)의 참여 유치책을 확대하고 있다. 앞으로 뉴스테이 사업에서 FI의 지분과 의사결정 영향력이 확대되면 건설기업들은 단순 시공자 영역에 머무를 수 있다. 이를 대비해 임대관리나 자산관리 영역으로 업역을 확대해 참여할 가능성이 높아질 것으로 보인다고 전했다.
 
민간 임대산업의 성장이 과연 주택건설사업의 새 시장이 될 수 있을까? 이에 대해 관계자들은 중장기적으로 분양사업의 성장 가능성이 축소되면 대안으로 임대사업이 중요한 축이 될 것으로 예상한다.
 
뉴스테이가 현재는 주택시장 침체를 대비한 새로운 먹거리가 될 수 있지만, 훗날 부메랑으로 돌아와 시장에 악영향을 끼치지 않아야 한다.
 
그러기 위해서 정책의 일관성과 주거에 대한 신뢰문화가 구축돼야만 탄력을 받을 수 있을 것이다. 주거안정을 위해서 주택은 소유하는 곳이 아니라 주거하는 곳이 돼야 한다는데 이견은 없어 보인다.

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