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[기획] 재개발ㆍ재건축, 공공-민간 이해득실 잘 따져야

공공, 동의율 조작 편법 논란 많아
민간, 촘촘한 사업성 확보가 관건

최한민 기자 | 기사입력 2021/09/27 [09:39]

[기획] 재개발ㆍ재건축, 공공-민간 이해득실 잘 따져야

공공, 동의율 조작 편법 논란 많아
민간, 촘촘한 사업성 확보가 관건

최한민 기자 | 입력 : 2021/09/27 [09:39]

▲ 서울 서초구 방배5구역 현장 모습.  © 국토매일


[국토매일=최한민 기자] 지난 2ㆍ4부동산공급대책 이후 지속되던 공공주도의 주택 공급의 한계가 하나 둘 포착됨에 따라 민간공급이 다시금 촉진되고 있다.

 

정부는 지난 15일 그간 진행되던 공공재개발 관련 제도를 손보는 개선책을 냈다.

 

그동안 공공사업으로 틀어막고 있던 도시형생활주택의 면적 제한기준을 올리고 주거형 오피스텔 공급도 촉진하는 방안이다.

 

한국토지주택공사와 서울주택도시공사 등 공적기관이 정비사업에 참여해 추진하는 공공재개발 사업은 사업투명성과 공공성을 강화하고 신속하게 재개발사업이 진행된다는 장점이 있다.

 

공공재개발이 민간재개발에 비해 가장 큰 차별점이라면 토지 등 소유자 동의요건의 완화를 들 수 있다.

 

민간재개발은 조합을 설립할 때 토지와 주택 등 소유자 75% 이상의 동의가 필요함에 반해 공공재개발을 통해서는 조합이 없을 경우 소유자의 2/3, 조합이 있을 경우 조합원의 50% 동의만 있다면 사업이 진행될 수 있다.

 

예를 들어 조합설립 추진위원회가 설립돼 민간재개발을 진행하고자 하는 사업지에서 조합설립 동의율이 70%에 머물러 사업이 답보상태인 경우 공공재개발을 통해서는 소유자 2/3 찬성 규정을 통해 사업추진이 가능하게 된다.

 

서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 이달 기준으로 민간사업 조합설립추진위원회가 구성돼 동의율을 달성하지 못한 사업지는 재개발과 재건축 합쳐 127곳이다.

 

공공재개발이 기존 민간재개발보다 가장 선호받는 이유가 완화된 동의율 요건임에 따라 장기간의 사업 고착상태로 피로감이 쌓인 지역들이 관심을 가질 수밖에 없다.

 

이에 따라 지난해 8ㆍ4공급대책 이후 발표된 공공재개발 후보지는 현재까지 총 28곳이 선정됐으며 이 가운데 서울은 24곳으로 그동안 사업에 걸림돌이 많았던 사업지들의 많은 참여가 있었다.

 

올 초 2ㆍ4공급대책을 통해서도 추진된 도심공공주택 복합사업도 공공재개발 요건이 부족하거나 사업성에 따라 변경된 사업지들의 참여로 서울 44곳을 포함해 전국 56곳을 선정했다.

 

도심공공주택 복합사업은 후보지가 토지 등 소유자 2/3 동의를 받으면 본 지구 지정으로 절차가 넘어간다.

 

하지만 이들 후보지들에서 사업 속도를 위한 동의율을 높이기 의혹 등이 포착되면서 반전을 맞았다.

 

공공재개발을 추진하고 있는 서울 노원구 상계3구역은 지난 5월 두 명의 주민대표가 각각 동의서를 모으는 과정에서 상대에 대해 고소장을 제출하는 일이 발생했다.

 

이달 초 주민협의체 구성단계에서 일부 위원이 공공재개발에 걸림돌이 되니 제명해야 한다며 내부 갈등이 드러나기도 했다.

 

도심공공주택 복합사업지에서는 양식상 필수 요건을 채우지 못한 동의서가 제출되는 경우도 심심치 않다는 주민들의 의견도 나오고 있다.

 

지난 7월 국토교통부 노형욱 장관이 올해 안에 본 지구 지정을 달성하겠다고 공언한 서울 은평구 증산4구역 도심공공주택 복합사업지에서도 추진위원회를 통한 양식 미비 동의서가 제출된 정황이 나타났다.

 

과거 민간재개발을 시도했다가 구역이 해제되는 아픔을 가졌던 이들 지역에서도 공공과 민간재개발을 놓고 주민 갈등이 번지는 이유다.

 

민간재개발 추진을 위해서 가장 중요시되는 것은 사업성이다. 특히 주택 분양가격을 택지비와 건축비의 합계 이하로 제한하는 분양가상한제 하에서 이윤을 추구할 수 있는 방법을 동원해야 하는 건설사들은 정부보다 촘촘하게 사업성을 검토한다.

 

서울에서도 강남구과 송파구 등 고가 부동산이 밀집된 지역에서 얻었던 이익과 같은 수익을 여타 지역에서도 창출해야 하는 것이다.

 

한국개발연구원 송인호 경제전략연구부장은 “공공주도의 공급 정책은 한계가 나타남에 따라 민간부분의 의견을 듣고 제도를 개선하면서 부 정책이 시장의 변화에 조금 더 밀접하게 대응하는 모습은 바람직한 현상”이라고 내다봤다.

 
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